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房超讲座：盘点买房常见的五大问题及15个买房小常识！
随着人们生活水平的不断提高，现在有越来越多的朋友也买入了买房大军中，期待能够早日实现安居乐业的梦想。但是买房中也有不少朋友遇到了各种各样的难题，对于没有经验的购房者来说根本不知道该怎么样解决。
1、房屋质量有问题
常见的房屋质量问题有：墙体裂缝及楼板裂缝，屋面渗漏；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门窗密闭性差、变形；水、电、暖、气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
解决措施：如果上述这些问题有大多数业主都遇到了，那么建议把所有问题集中起来向开发商反应，寻求双方都满意的解决方案。此外，小编也提醒各位购房者在买房前要仔细查看规划图、建筑设计图，公用设施设计不合理等问题就可以避免。在交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。
2、开发商随意更改规划
开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如变更小区绿化，原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营，承诺的幼儿园消失，外立面材料改变等等，造成实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入较大。
解决措施：首先应掌握一些基本证据，了解小区的规划情况、竣工情况等等，看是否有合法的变更理由。基本证据扎实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。3、延期交房
现在有不少楼盘都不能够在合同约定的交房之日前按时完成交房，有的开发商眼甚至会“设计”出交房的假象，交付钥匙让业主先装修，实质上房屋并没有达到交房的标准。解决措施：大家在购房合同中应该事先约定开发商必须在一个明确的日期之前交房，如果不能够交房，应该承担的违约责任也应该清楚的写进去。
4、承诺缩水
业主在买房时，开发商尤其是置业顾问会承诺很多优惠，如送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行。待购房人与开发商交涉时，开发商会以“此承诺并无书面说明”等各种理由搪塞过去。解决措施：法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。
5、面积缩水
不良开发商会在最终面积核算中，和面积测绘单位人员串通，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终总面积增加且增加的幅度往往不突破3％，这样在交房时开发商就能向购房者收取多出来面积的房款。
解决措施：买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。
上述这五大问题是很多购房者在买房的过程中会遇到的，当然，只要大家事先做到了相应的准备其实都是可以避免的，万一真的遇到了，大家也可以采取相应的办法来解决。15个买房小常识
买房时大家最关心的往往是房价、楼层、价格和户型，往往忽略了其他要素。这些要素固然重要，但需要了解的常识还有很多，掌握以下15个小常识，让你分分钟由房产小白变成房产专家。1、关于产权年限
房屋为永远产权，日常说的产权年限实际是指土地出让年限。商品住宅土地使用年限为70年，商业地产土地使用年限为40年，工业用地土地使用年限为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。由于历史原因，也存在土地使用年限不足70年的住宅，买房时需要辨认清楚。2、关于五证
开发商取得五证之后，才能建设、销售房子。五证包括：《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《不动产权证》。3、关于户型
购买期房时，挑选户型不止要看户型图，还要看以下几种图：项目规划图、单元平面图。4、关于各种“金”
买房时，涉及到钱款很多，除了房款之外，还有意向金、订金、定金等。需要注意的是，定金具有法律效力。5、关于赠送面积
买房时，很多面积是赠送的，比如飘窗、露台等。阳台分为凸阳台和凹阳台，凹阳台全部计算面积，凸阳台一半计入产权面积。6、关于贷款利率
目前贷款利率一般为基准利率、95折、9折、85折、1.1倍。首套房贷款利率较低可以到85折，二套房是基准利率的1.1倍。
7、关于层高
层高是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。8、关于开间进深
开间是指房子采光面的横向宽度，进深是指垂直于采光面的纵向深度。理论上，开间越大，进深越小，采光越好。9、关于收入证明
向银行申请贷款时，需要向银行提供个人收入证明，收入证明既可以通过工作单位出具，也可以通过银行流水来证明。10、关于贷款额度
一般，银行贷款都是整数的，最小单位到万，所以即使是按照首付30%，贷款70%来算，也需要多缴纳一部分首付，使的贷款额是整数。11、关于公积金
与商业贷款相比，公积金贷款具有利率低，利息少的巨大优势。但是，公积金贷款有额度限制，买房时要确认自己较高的贷款额度，以便确定是否使用公积金贷款。12、关于还款方式
还款方式分为等额本金、等额本息。等额本息是每月还款额度始终不变；等额本金是每月还款额逐渐减少。13、关于车位
新建小区的车位配比可以达到1：1或者1.2：1，老旧小区的车位配比往往不足，如果资金允许，可以购买车位，毕竟现在私家车越来越多，停车越来越难。
14、关于公摊面积
买房时是按照建筑面积计算总房款，建筑面积包含公摊面积，楼梯间、电梯井、设备间、通风井等占用的面积都属于公摊面积。15、关于小区物业
小区物业直接关系到入住之后生活的品质。日常卫生清洁、维修、门卫保安等都跟物业息息相关。
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