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房超讲座：买二手房一定要重点考察这8项，不然哭都没地！
莱芜房产超市网 ＂二手房＂是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。由于二手房情况复杂，在联系房源后，须考虑该房源是否合乎法规，真实有效。主要考察以下几个方面：
1. 认真审查房屋产权
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房产交易中心查询产权证的真实性，以及该房产的产权来源和产权记录，包括房主、登记日期、成交价格等；还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房产有没有被抵押，以及是否与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。2. 考察中介公司资质
二手房的交易流程比较复杂，通过中介公司进行二手房交易，则可以方便不少。但要注意选择一个靠谱的中介公司，以免上当受骗。
看中介公司是否有营业执照及经纪机构资质证书，看二手房中介的从业人员是否拥有房地产经纪人资质。了解中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭贷款？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失？中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的房子？
除此之外，多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况，以及在网上查询关于该中介公司的信息，看该房产中介机构是否有违规操作行为。
3. 考察房屋价值
在了解二手房报价之后，需了解房屋值不值这个价？可以通过同小区房屋或类似房屋的比较来判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。4. 考察交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国法律认可＂买卖不破租赁＂，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
5. 考察土地情况是否清晰
买受人应注意土地的使用性质，土地使用性质一般分为划拨和出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。另外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用年限仅剩40年，对于买受人来说，如果还是按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就有点不划算。
6. 考察市政规划是否对房屋有影响
有些房主出售二手房，可能是已了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应详细了解情况。7. 福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。8. 了解房屋历史情况
买二手房，很多人最怕买到凶宅了，也比较忌讳房子内发生过不好的事情。因此，在买房前，可以问下物业管理处、保安或者周边的邻居，了解房屋的情况。
在购买二手房时，买房人一定要多加小心，提前做好相关的准备工作，确保买到放心、无纠纷的房子。
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